工业园区国际化指南之工业园区可行性研究工具（需求预测、预可行性研究、选址分析、可行性研究）

工业园区为各国政府提供了一个潜在的有价值工具，以帮助他们克服在引资方面面临的一些制约因素。对于工业园区开发商和工业园区所服务的企业客户而言，工业园区可能能够为他们带来有吸引力的财务回报。然而，为实现任何上述目的，园区必须建立在这样一个商业论证上：该商业论证应说明为什么需要有设施工业用地，以及该工业园区项目最终建成后将能够带来哪些效益。商业论证必须在项目早期在作出启动工业园区项目决定之前完成。一个经过周全考虑而编制的商业论证必须考虑项目的机会和风险，并能够令人信服地详细阐述项目的基本原理。许多发展中国家往往未对商业论证和工业园区定位给予充分的重视，从而导致工业园区所提供的服务无法很好地满足企业需求。

一、需求预测工具

很关键的一点是，工业园区项目必须以市场为驱动，并能够响应实际投资需求和投资者的需要。只有当对东道国经济体中的工业用地存在有大量潜在投资者需求，且工业园区的位置符合这些公司期望的特殊情况下，“建成即来”的方针才会可行。

需求预测是一项复杂且充满不确定性的工作，其包含下列内容：

Ø 全球、地区和国家层面的投资和贸易模式评估。此分析能够明确将构成投资主体的部门，以及明确新兴趋势。

Ø 评估整个国家和园区所在地区的比较优势来源，比如合适而丰富的劳动力、可优先进入关键市场的优势、土地资源等；

Ø 通过调查、焦点小组讨论和访谈来整合现有和潜在投资者的直接意见反馈，以了解其投资选址决策流程、决策标准，及其在有设施工业用地方面的需求；

Ø 通过将拟建工业园区与市场内外的其它可用选址进行比较，确定基准，进而正确对比投资者在此背景下的选择、其成本、服务及其他特征；以及

Ø 政府决策，旨在通过正式的工业园区政策为工业园区的建立提供必要的政治和社会共识，以及必要的政治、纲领、资源承诺和支持。

良好的工业园区商业论证以及成功的工业园规划、开发和运营需要整合众多利益相关方的意见，还需要整合不同专业人士的工作，比如工程师、城市规划师、经济学家、监测和评估团队等。早期识别和接触不同利益相关方可确保纳入最广泛的意见用于指导工业园区项目相关特征的界定及其规划。对项目目标的共同理解以及各利益相关方贡献的相互作用、交叉以及结合的方式对于良好的商业论证和随后而来的最终综合规划流程都至关重要。

二、预可行性研究

预可行性分析为评估工业园区项目的整体潜力提供了广泛的视角，帮助决策者评估项目在技术、财务、经济、社会和环境方面是否合理。它还有助于在国家、地区和国际竞争以及相关市场趋势背景下对拟建项目进行定位。

虽然只是在任何“深度”全面可行性研究（若必要）之前的初步评估，但预可行性研究通常会利用更广泛可用的统计数据来源，并辅以为其特定目的收集的现场数据以及通过与公共部门和企业互动而收集的更多质性信息。劳动力供应、消费者收入水平、目标市场的现有企业的性质、经济活动水平、主要经济部门、人口、基础设施和法律框架等方面的数据是评估工业园区潜在可持续性的重要指标。预可行性研究涵盖的主题通常与可行性研究类似，但详细程度低于可行性研究。一般而言，预可行性研究可为下列领域提供指引：

位置场地选择：在相关市场适宜性、交通水电等设施的供应或连接性以及成本可行性的背景下，比较可用于建设工业园区的备选场地；

市场/行业识别和预测：评估拟建工业园区可能吸引的行业利基、以及其原产国期望和需求；

需求预测：基于国际、国内和预期位置的历史投资模式和当前趋势以及行业和比较国空间利用基准，预测工业园区的行业特定需求，以便：（i）分析该行业的竞争力；（ii）估算工业园区所需的项目投资金额和工业用地需求；（iii）了解基础设施和相关服务要求；以及（iv）评估相应的项目成本和收入规模；

财务分析：基于预期需求和概念性总体规划，为潜在工业园区项目的成本和收入建模，进而探索一系列可能的融资结构、机制和资金来源；

政策分析和利益相关方分析：考虑项目所处的现有政策、法律和监管环境，获得对相关机构和利益相关方的清晰概览，识别这些条件可能给项目及其潜在投资者带来的差异化机会，以及这些条件可能带来的限制和挑战，并提出在相同背景下可能考虑的任何潜在改革；

保障措施评估：根据相关国家要求和国际间承诺，评估拟建工业园区的社会和环境考量因素，提出影响缓解和管理策略，改善工业园区的需求和投资成本，提高其竞争力；

经济影响预测：根据需求和财务分析结果，对拟建工业园区在投资、公共财政支出、就业、净出口、税收收入以及已放弃收入等方面的预期经济影响建立模型。

三、选址工具

选址是工业园区设计最为关键步骤之一，因为它关系到“产业匹配”、需求水平、项目成本以及项目的总体成功潜力。应在范围较广的地理区域内根据识别的总体市场指标和要求选择位置，在该位置内考虑数个具体备选场地，比如考虑交通时间以及成本等。影响位置选择的其它一些因素包括政府总体规划、可用基础设施服务、地球物理条件以及自然环境。除其它因素外，在为拟建项目选择最合适的位置/场地时，工业园区推广者应考虑下列因素：

a. 位置应能够引起投资者的兴趣，至少存在初期经济活动和群集动态，靠近供应和服务提供商，有具备适当技能的劳动力，具备物流联系和成本效率；

b. 符合国家和地方总体规划、城市规划、土地使用规划以及农业/住宅/商业和产业分区分类和要求；

c. 基于地形和通行估算的场地开发和施工成本；

d. 交通连接性、公用事业连接性、与社会基础设施和相关资产的邻近性，包括居住社区、商业和零售区域、学校、警察和消防站、医院和诊所以及礼拜场所等；

e. 避免环境和文化敏感区域，保护自然生态系统，以及推动合理的遗产管理；

f. 从选址阶段就开始构建可持续发展战略，比如基于能源可持续性方面的考虑选择较为节能的场所；

g. 让用户能够最大程度地获得可持续和实惠的能源供应、供水、电信、交通基建和节点以及其它公用事业服务；

h. 如果情况允许，寻求重新开发以前开发的物业而不是开辟新的土地，以利用未被充分利用的资产，进而最大化项目意义；以及

i. 有效协调与利益相关方和当地社区的互动，确保他们的忧虑得到关注和妥善解决。

部分考虑因素至关重要。例如，工业园区通常靠近交通设施，尤其是存在多种交通方式。同样，除非园区活动主要属于出口导向型，否则工业园区附近需要有一个对园区产品和服务存在有效需求的市场，这对园区企业的成功建立和运营以及园区的长期商业可行性通常非常重要。然而，根据目标产业的类型，某些其它因素或参数的相对重要性有所不同。重工业 — 如化工或原材料加工业 — 所处的位置需要有丰富且具成本效益的能源供应。相比之下，劳动密集型产业通常被吸引到低工资地区，而资本密集型产业往往被吸引到拥有技能熟练并受过良好培训的劳动力的地区。此外，劳动力本身的技能水平分布通常取决于学校的质量以及职业技术培训课程的有效性。

知识密集型产业同样如此，欧盟委员会编制的《科技园区良好实践指引》确定了下列科技园区选址参数：

▪ 邻近知识库；场地越靠近知识型组织，就越容易在住户与知识库成员之间建立牢固联系。

▪ 可见性；特别是在科技园区的早期阶段，此时科技园区需要提高其知名度，位于显著位置的可见性有助于科技园的有效推广。

▪ 通行便利性；科技园区必须提供各种交通方式的方便通行，这很重要。

▪ 规模；在规划一个科技园区时，最好有一个足够大的场地以便容纳未来可能发生的大幅增长。然而，执行需求评估有助于确定适当的规模。

▪ 科技园区目的的现实性；场地必须具备规划条件并有适当的产权状态，以便园区能够在可预见的时间表内得以开发，不受不必要的物理限制。

▪ 绿色空间、水景和景观开发的可能性；科技园区的特点是低密度开发和丰富的景观，这能使科技园区成为令人愉快的工作场所。

▪ 价值和价格；场地价值或其购买价格将是研究相关计划财务可行性时的关键考虑因素。

无论存在何种行业特定考虑因素，最优工业场地的选择通常涉及的因素如下：

1、土地状态

▪ 可得性；

▪ 清晰明确的产权；

▪ 地价；

▪ 收购所需时间或其它挑战；

▪ 开发成本。

2、联通性

▪ 相关场地距最近的商业铁路线、公路、机场、陆港及/或海港或河港的距离；

▪ 距主要居民点和分销中心的距离，这些地点提供市场和潜在劳动力资源。

3、原材料和服务

▪ 地区和国内业务相关原材料的可得性；或其获取难易程度；

▪ 邻近服务提供商。

4、物理特点

▪ 地块大小和形状；

▪ 地形，包括坡度和排水条件；

▪ 土壤情况；

▪ 现场地上及/或地下水资源；

▪ 通行便利性。

5、基础设施

▪ 工业用电、用气和可再生能源来源；

▪ 通信网络；

▪ 工业用水；

▪ 饮用水（水井、钻井、水库、水箱、管道）；

▪ 工业和家庭污水处理；污水和雨水收集、处置和处理点。

6、环境和社会因素

 ▪ 场地特定环境规章和指引；

▪ 场地特定建造规章和指引；

▪ 周边区域相关考虑；

▪ 劳动力可得性和特点；

▪ 地方政府和民间团体的支持和承诺。

7、商业考虑

▪ 区域内商业存在性；

▪ 相关主要行业协会和商会的商业利益；

▪ 配套设施和服务的存在性；

▪ 竞争设施的存在性；

▪ 运营和公用事业服务成本；

▪ 配套商业环境，如实惠的劳动力、附近中央和地方政府服务以及单窗口设施的存在性等。

四、可行性研究

在做出建立和资助工业园区的任何最终决定前，必须先进行全面可靠的场地特定可行性分析并得出明确的支持性结论。

全面和详细的目标市场确认和需求预测、规模适当和分阶段的总体规划、技术设计、项目成本和效益分析、社会和环境评估、制度分析和治理体系分析、园区内外基础设施要求评估和发展计划、金融建模和结构规划以及经济影响建模等，均对最后是否应继续推进工业园区项目有着至关重要的影响。

可行性研究的关键要素包括但不限于：

商业计划，包括界定工业园区场地及其位置、物流定位（由适当运输经济和物流研究辅助资料提供支持）、用户总体价值主张、市场竞争定位和差异化因素（由基准分析提供支持）、拟提供服务和便利设施、法律规定的任何投资激励（由讨论市场失灵和相关应对政策的监管研究辅助资料提供支持），及其对工业园区用户的基本土地和服务定价策略。其还涉及编制概念性总体规划和分区规划、再分割规划、公用事业服务规划、便利设施以及特别基础设施规划。

技术评估和规划，说明场地物理条件、项目的地理技术规范，及其相应的工程、建筑和运输管理规划。

潜在和分阶段投资者市场潜力分析，包括识别可能推动园区内投资和入住率的行业、竞争对手和竞争程度、目标行业的关键投资和生产趋势、预计投资量和投资增长时间框架、销售预测（包括出口）和潜在市场，以及相应的影响项目收入模型的土地占用/吸收预测。其还包括确定营销活动的具体推广媒介、潜在市场威胁以及克服此类威胁的各种方法。

所需资金的财务建模和预测，包括项目资本和运营支出、收入流和投资回报（ROI），主要通过净现值（NPR）、内部回报率（IRR）和贴现率确定。此外，财务模型应包括对可用资本来源和项目拟用财务结构模型的分析，以及对财务可持续性和财务利益相关方风险分担机制的分析。虽然可能影响项目总体成本的因素很多，但这最终还是取决于工业园区的规模和所提供的设施类型 — 这两者通过事先进行的需求预测以及总体规划和设计工作来确定。工业园区项目可以通过直接或间接公共部门投资进行融资，包括通过国家预算直接分配，或通过公共企业、商业债务融资（可能享有主权担保）或股权进行的间接投资。项目的主要销售或收入来自于向用户收取的地块和设施租金（或卖地收入）。于此同时，各种园区“增值服务”也可能让客户感兴趣，成为补充收入来源。

经济影响研究，涵盖“整体价值链”竞争力；预计投资水平及其细分（按部门、来源）、就业和财政影响；对国家扶贫、粮食保障和农村转型政策的影响；公共支出要求（包括通过补贴和其它形式的财政支持）；贸易影响；总体经济回报率（ERR）和经济增加值（EVA）建模。

确定服务交付模式以及拟建工业园区的企业架构和法律体系，包括详细规定工业园区开发和运营企业载体的性质、公共和私营部门参与度及其在项目设计、融资、所有权、开发和运营方面所担任的角色和责任。其中所涉及的基本要素（即设计、建造、融资、持有和运营）可以在项目赞助人之间以多种不同方式分配。

与拟建场地相关的环境和社会评估及规划，包括对场地社会环境背景的全面介绍和分析，以及所有相关风险和预期影响，以便规划和计划相关缓解措施，以防止环境恶化，保护受园区开发影响的居民的利益。可行性研究的这一层面评估了项目对所在社区和附近社区生态系统、居民、财产、遗址和社会服务的影响，并提出相关的管理和复原及/或补偿计划（如适当）。环境评估涵盖关于场地土壤和水文特征的基本数据，以及项目对空气质量、噪音水平、水质等的预期影响。此外，在适当情况下，环境评估还应规划足够的连通性及/或缓冲区，以最大化与附近社区的园区内外协同效应。在社会保障方面，评估和规划还必须通过适当的社会环境管理战略确保项目考虑到其在就业、社区福利与包容、安全、传承和认同方面的社会影响。